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在房屋租赁合同中，享有租赁财产使用权，并按约向对方支付租金的当事人称作承租人，关于在房屋租赁合同中，承租人享有的相应的法定的权利，但因为一些因素的出现或者法律事实的发生，致使一些承租人的法定权利不能得到实现，本文旨在为大家介绍在房屋租赁合同中关于承租人可能遇到的法律风险，供大家参考适用。
出租人因违法建筑签订的租赁合同无效。
由于法律、行政法规对于出租人未办理报建手续、未按建设工程规划许可的规定建筑的房屋或者未经批准、未按批准的内容建设的临时建筑所签订的合同效力，《****人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》****条、第三条对此做了明确的规定：“出租人**未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”“出租人**未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”
因此，对于企业和个人来说，在签订房屋租赁合同时，应当首先查阅出租人是否已经取得了出租屋的建设工程规划许可证或者临时建筑批准文件，并仔细检查该房屋是否按照相应的许可证或批准文件进行建设，以避免租赁合同无效的法律风险。
值得注意的是，由上述原因导致合同无效的结果，并不能****否定出租人关于租赁物收益权的行使，因为该《解释》第五条以“占有使用费”来对出租人的物权收益作出了保护。
租赁合同无效、租赁合同到期解除时装修物的处理办法
租赁合同无效情形下装饰装修物的处理。《司法解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
按照上述规定，在租赁合同无效的情况下，承租人的装饰装修投入并非一概不能得到补偿，但其首要的前提是必须在装修前得到出租人的同意。其次是出租人对于装修物是否同意利用。但通常情况下，如双方发生纠纷并且合同被法院或仲裁机构宣告无效，出租人一般会表示装修未经其同意，而且不愿利用装修物，而承租人如拆除装修物将继续投入人工费，所收回的装修材料实际价值并不大，往往不了了之，将装修物留给出租人处置。
若要避免上述情况发生，承租人有必要在租赁合同中事先约定出租人同意承租人进行装饰装修，并且双方应对装饰装修的进行详细的约定，出租人对哪些装修物同意将来合同到期时愿意利用，哪些不愿意利用由承租人拆走，都应约定清楚。即使合同无效，上述约定内容并非一概无效，仍然可以作为法院或仲裁机构处理装饰装修损失承担的依据之一。
租赁合同到期终止时装饰装修物的处理
司法解释第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”结合上面引用的第十三条的规定，对于租赁合同有效的情形，承租人事先得到出租人同意进行装饰装修，仍然是避免纠纷和损失应注意的首要问题。其次，原则上在租赁合同到期正常终止时，承租人实际投入的装饰装修材料，无论是否形成附合，并且出租人都无义务补偿。但这仅是双方在无约定情形下的处理原则，有约定仍适用约定优先原则。
而对于租赁期限较短，租赁利用的场所属于通用性较强的办公、厂房，并且投入较大的承租人，****能事先与出租人约定好租赁到期时出租人对装饰装修物的折价利用问题，尽可能减少损失。
可能无法获得优先购买权。
《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)****百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也**是说，在出租人出售已经出租的房屋时，如果承租人开出的****与其他人相同，则承租人有权与出租人优先签订购房合同。立法的本意在于使现有的承租人获得优先购买房屋的机会，以有利于其生活或生产的稳定。当事人要获得这种特殊的保护，**必须能够证明其是房屋的“承租人”，其与出租人之间具有真实的租赁关系。但在司法实践当中，出租人与他人合谋伪造租赁合同的情况屡见不鲜，这**使得法院在认定租赁关系是否成立时往往对租赁合同的真实性心存疑虑。在出租人与承租人之间存在亲属关系时，法院将更有可能认为当事人之间的租赁合同是事后补签的，是不真实的，从而否定承租人的优先购买权。
但是，假如出租人与承租人依法办理了租赁登记的话，则情况将截然不同。《****人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》)第七十七条规定，“人民法院**数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证;”房屋管理部门所出具的租赁登记证将为租赁关系的真实性提供有力的证明，当事人不必再为此承担额外的举证责任。
承租人可能无法获得“买卖不破租赁”的特别保护。
《合同法》****百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通俗地讲，这条法规是指在租赁期内租赁房屋的产权因买卖或继承等而发生变化时，新的房屋所有权人(购房者或继承人等)无权终止原有的租赁关系，承租人可以在租赁期内按照原有的条件继续使用所租赁的房屋，其实质也在于维护承租人生产或生活的稳定。但是，从新的房屋所有权人的角度来看，承租人对房屋的继续使用则严重损害了其利益，在租期长达十年甚至二十年时情况尤其严重。在我国，许多商业银行或资产管理公司**因此而无法将债务人的房产拍卖变现，从而使得呆坏账的数量大幅增加。
为了避免债务人虚构租赁关系，保护新的房屋所有权人的利益，许多法院为承租人“买卖不破租赁”的权利设定了严格的条件，即要求承租人应事先办理租赁登记。如上海市****人民法院制定的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》即规定，“未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以‘买卖不破租赁’为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”据此，承租人在未办理租赁登记的情况下，****有可能因无法证明“新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实”存在而丧失“买卖不破租赁”的权利。
因此，上述四种风险是承租人在租赁房屋可能会遇到的风险，在进行房屋租赁的时候，对自己的权益实现作出一个预期和****租赁合同的合法有效是理性的、也是必须的。
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