★成都房产买卖纠纷律师★开发商逾期办证违约金计算★
作者：黄明建律师 | 发布于：2013/1/30 23:27:50 | 点击量：
在目前商品房交易中，通常使用《商品房买卖合同》均系格式合同，其中通常约定有：开发商应当在商品房交付使用后一定期限内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。如因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得权属证书的，由开发商承担相应违约责任等条款。而开发商和购房者在发生纠纷时常常对“权属登记”所包括的具体内容及出卖人的义务等问题发生分歧，审判实践中对此的理解也不尽相同，导致判决结果各异。本案通过研究、剖析相关的法学理论，详尽了解成都市办理房产证和国土证流程，对于上述争议问题作出了详细、明确的解答，判决结果维护了业主与开发商双方的合法利益，取得了极好的社会效果，并为今后妥善处理类似案件奠定了基础。
[案情]
上诉人（原审被告）成都江东置业有限公司。
被上诉人（原审原告）张眉等173人。
本案主要案情为：张眉等173人与江东置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买江东置业公司开发的位于成都市锦江区牛沙路2号“阳光水岸”的房屋，该合同为成都市房管局统一印制的格式合同，对建筑面积、房价款、房屋交付时间等作了明确约定。其中，合同第十五条约定，江东置业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由江东置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因江东置业公司的责任，张眉等173人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由江东置业公司按已付房价款的银行同期贷款利率向张眉等173人支付违约金。合同签订后，张眉等173人按约交付了房屋价款，江东置业公司于 2005年6月30日交付房屋后，于2006年5月15日才取得阳光水岸房屋的产权初始登记，同年6月13日，张眉等173人取得所购房屋的分户产权证。直至起诉之日，张眉等173人尚未取得所购房屋的国土使用权证，遂诉至法院请求被告支付从2006年1月1日起至张眉等173人取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。
[审判]
成都市锦江区人民法院一审认为，根据双方合同约定，江东置业公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由江东置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，张眉等173人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，江东置业公司应承担违约责任。江东置业公司虽已于2006年5月15日取得了房屋产权初始登记，但却未能在合同和法律规定的时间内协助张眉等173人取得房屋权属证书，故应支付从2006年1月1日起至张眉等173人取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。
一审同时认为，我国房屋的权属证明文件包括房屋产权证及国土使用权证。房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面。现张眉等173人尚未取得房屋的国土使用权证，江东置业公司应支付违约金至房屋产权证及国土使用证办理完毕止。据此判决：成都江东置业有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向张眉等173人支付逾期办理房屋产权证的违约金，并从2007年4月1日起至房屋国土使用权证办理完毕之日止，以房价款按银行同期贷款利率向张眉等173人支付逾期办理国土使用证的违约金。
一审宣判后，原审被告江东置业公司不服，向成都市中级人民法院提起上诉。其上诉主要理由为：一、《商品房买卖合同》第十五条中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证，不包括国有土地使用权证。张眉与江东置业公司签订的《商品房买卖合同》，系江东置业公�**骋辉诔啥际蟹康夭灰字行墓郝颍煤贤性级ǖ陌炖砣ㄊ糁な榈牟棵偶笆奔浣稣攵苑康夭灰字行模型恋厥褂萌ㄖさ陌炖碇挥性诜课莶ㄖぐ炖硗瓯虾螅儆刹ㄈ颂峁┫嘤ι昵胱柿辖豢⑸绦炖恚宜轿�**办理国有土地使用权证的时间作明确约定。二、《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，甲方（出卖人）按乙方累计付款……”中约定的江东置业公司的义务，仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中涉及的“规定期”不是指180天，而是指办证机构所需要的时间。综上，江东置业公司承担逾期办证的违约金的时间应从江东置业公司交付房屋180天后至江东置业公司将办理产权登记的资料报登记机关备案为止，即从2006年1月1日至2006年5月24日止。
被上诉人张眉等人答辩称，合同第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证的登记；同时该条中的约定，江东置业公司**办理权属证的义务不仅仅是备案义务，还包括交付义务，并且约定的办证“规定期”亦是指180天。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
成都市中级人民法院经审理认为，一、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的 “权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。二、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务的具体内容的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，该条款明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人**终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。故《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。三、江东置业公司承担违约责任的时间应如何计算。鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。
本案中江东置业公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门备案已超过约定的期限，且庭审中亦未举证证明其已将办理国土使用权证的相关资料提交国土部门，故江东置业公司应按约承担逾期备案的违约责任。因江东置业公司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故江东置业公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除。江东置业公司在房屋分户产权证办理完毕之后的次日，即具备了将相关产权手续送交国土部门备案的条件，因此之后至其向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延应为江东置业公司的原因，故应从此时再行计算其违约时间。原审认定不当。据此判决：撤销原判，改判成都江东置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向张眉等173人支付逾期办理房屋产权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年1月1日起至2006年5月23日止，以房屋价款作为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）、逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年6月14日起至办理国有土地使用权证备案登记之日止，以房屋价款作为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。并驳回张眉等173人的其他诉讼请求。
[论证]
本案系因开发商逾期办证引起的纠纷，事实清晰，双方当事人并无争议，本案的主要争议焦点均在于双方当事人对合同第十五条“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……”的约定内容产生较大分歧，主要体现在以下几个方面：一、上述条款中的“权属登记”是否仅包括房产证还是既包括房产证，也包括国土证。二、出卖人的义务仅为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”还是既包括备案也包括使“买受人取得房地产权属证书”两项。三、上述规定中前部分的“180日”仅指备案日期，还是指取得房地产权属证书的时间，后部分的“规定期限”是指前述的“180日”，还是办证机关从收到备案资料到办理完毕权属证书的法定期限。四、“出卖人的原因”是否仅指与“资料备案”相关的原因。上述产生分歧的内容即为本案的争议焦点，也是商品房交易市场的买受人与出卖人双方普遍存在的矛盾，是引发大量纠纷的根源所在。
对于上述问题，经办法官认为：
一、商品房买卖合同格式条款中的“权属登记”不仅包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证的登记。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”，因此房屋产权证和国土使用证均为房屋权利凭证，只有在“二证”齐全时房屋的权利尚称完备，而任何一个购房者是否对房屋享有****的权利都是至关重要的，因此房地产开发企业为商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，应为一种法定义务，虽然双方当事人在合同中往往没有明确权属登记的范围，但在约定不明的情况下，应根据上述法律规定，认定权属登记包括房屋产权和国土使用权的双重登记义务，才更有利于维护购房者的合法权利。也与购房人签订商品房合同时的本意相悖。
二、出卖人仅负有将相关资料登记备案的义务，而“180日”约束的应为登记备案的时间，至于“出卖人责任”仅指与资料登记备案相关的责任
首先，本案不适用“格式条款出现歧义，应作出不利于格式条款提供一方的解释”的相关法律规定。本案中，出卖人提供的格式合同是成都市房管局统一制订的格式合同，该格式合同除了文义上模糊不清外，与实际办证流程亦不相符合，根据实际办证流程，国土使用证的办理需以房屋分户产权证的取得为前提，因此在制订格式合同时，理应分别列明，即房屋产权登记备案的时间在交付房屋后若干日内，而国土使用权的登记备案时间应在房屋分户产权证取得后若干日内，而本案的格式合同中作笼统的规定，使得出卖人在实际操作中经常不能在规定期限内完成，而不能完成的因素很多，不****是出卖人的责任。虽然本案中江东置业公司是格式合同的提供者，但并非格式合同的制订者，因此合同中的歧义和不合理之处并非江东置业公司的过错，一味按照合同法的规定，作出对其不利的解释是不符合法律对于格式合同约束的立法本义的，还是应严格按照合同文义，作出**公平、合理，及符合实际的解释，才能****程度上保护双方当事人的利益。
其次，从房地产办证流程而言，出卖人负有的仅为“协助办证”义务，在办理相关权属证书的过程中，除了房地产开发应备齐的资料外，购房者本身也需要准备其应提交的资料，而当房地产开发商将相关资料备齐交付给办证机关后，购房者亦可自行办理权属证书，因此办理权属证书并非出卖人的法定义务，只有将资料备案登记才是房地产开发商的法定义务，在无特别约定的情况下，理应尊重交易习惯，作出切合实际的认定。
**后，出卖人将资料备齐登记后，何时取得房产证已非其所能控制的范围，因此将“取得房产证”作为其合同义务本身即可能存在履行不能的问题。倘若将“180日”界定为取得权属证书的时间，事实上不仅约束了出卖人，也同时为办证机关设立了时间，事实上这种未经第三人同意即为第三人设立义务的民事法律行为是无效的，如果出卖人按照约定的时间将资料备齐后交办证机关登记，而办证机关却迟延办证造成逾期，购房者不会追究办证机关的责任，而会依据合同追究出卖人的违约责任，虽然其中存在大量出卖人不能控制的因素，买受人仍然可以依据合同要求出卖人为办证机关的迟延办证行为负责，这无疑是不公平的。
综合以上原因，本案理应严格理解合同的文义，并且结合实际情况作出实事求是的条文解释，即：出卖人的义务应为资料登记备案的义务，而“180日”应为约束资料登记备案义务的时间，至于购房者取得权属证书已非出卖人的义务，而取得权属证书的“规定期限”应指法定的办证期限即资料备案登记后“15个工作日”内。而“出卖人的责任”即应指与其备案登记义务相关的责任，如资料遗漏、有误或其它办证机关认为不符合办证要求的情况。
三、开发商承担违约责任的计算应当分段进行
逾期办证之日至出卖人办理房屋产权备案登记之日为逾期办理房屋产权证的违约责任计算期间；房屋分户产权证取得之日至出卖人办理国有土地使用权备案之日为逾期办理国土证的违约责任计算期间，其中应扣除办证机关办理房屋分户产权证的时间。
****，本案不适用于无过错责任。根据合同法的规定，违约方承担的应为无过错责任，无论造成违约的是违约方还是第三人，均应由违约方向守约方承担违约责任，但本案有其特殊性。首先，双方当事人在合同中明确约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任，因此逾期仅仅是承担违约责任的其中一个要件，还应满足“因出卖人的责任”造成逾期才应承担违约责任。双方当事人的此种约定则排除了“非因出卖人的原因”的因素，而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕相关权属证书，已非出卖人所能控制的范围，因此不属“出卖人的原因”，自然不应承担违约责任。合同法并未禁止双方当事人作此约定，应为合法有效。其次，办证机关是国家行政机关，不属与出卖人、买受人地位平等的民事主体，而合同法调整的是平等民事主体之间的债权债务关系，故行政机关的行政行为不属合同法的调整范围，从这一角度来讲，本案亦不应适用合同法的无过错责任。
****，从平衡出卖人和买受人双方利益考虑，应考虑扣除办证机关的办证时间。倘若单纯按照合同约定来确定违约金，在业主人数众多的情况下，违约金总额往往是极为高昂的，而如果出卖人资金不够雄厚，经营状况则会出现严重危机。在商品房买卖交易中，出卖人与买受人的利益有其冲突之处，但也有其一致之处，如果某一楼盘的开发商因支付高额违约金的问题而陷入财务危机甚至破产，对于居住在此一小区内的购房者来讲绝非益事，倘若此后面临的各种问题无人解决，购房者也会陷入另一重困境。但在诉讼过程中，购房者对于这种长远利益的紧密联系往往意识不到或者漠不关心，只看重眼前的利益，力求更多地获得违约金的赔偿，此时法律应发挥其本身具有的引导功能，作出更有利于社会现实和行业发展的判决。
基于以上考虑，本判决书作出了较有突破性和创造性的判决方式，在判决书的的说理部分层次分明，逻辑严谨，结构流畅，观点鲜明，用语规范， 使人一目了然，具有较强的示范作用。
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