房产公司售楼部沙盘不构成要约内容

    近日，四川省成都市中级人民法院依法终审一起因开发商宣传沙盘中一处绿化树景观在实际建设中变为小区儿童少游乐园而引发的商品房买卖合同纠纷案，由于开发商的行为依照法律规定和合同约定不构成违约，成都中院二审依法判决驳回房主胡某夫妇的上诉，维持原判，即依法驳回房主要求开发商赔偿损失并支付违约金的诉讼请求。

    原来在2008年4月初，胡某夫妇与一开发公司签订商品房买卖合同，购买市郊一处近90平方米，总价款为34万余元在建楼盘的底楼住房。同时双方还补签协议，对项目优化调整和合理变动等事项特别约定：在工程建设过程中，经政府部门批准，出卖人有权对小区总平面规划和设计进行调整和合理变动，出卖人无需通知买受人，买受人不得由此要求解除买卖合同或要求赔偿；双方同意除买卖合同及其附件以及本补充协议之外，出卖人的售楼书、沙盘模型、样板房等均不对本合同双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。当年9月底，胡某夫妇向开发商交付全部房款。

    去年2月，上述商品房竣工并通过验收。而胡某夫妇认为，其所购房屋阳台外面应是绿化树，现在却建成了儿童设施，已经构成违约，故将开发商告上法庭，要求法院确认补签的协议无效，判决开发商补偿因房屋丧失绿化使用功能损失6.3万余元、支付房款差价利息3860元、承担隔离嘈杂加封外阳台费用9881元及违约金3.4万余元。

    法院一审认为，双方所签合同及补充协议是双方的真实意思表示，并不存在开发商作为提供格式条款方免除自己责任、加重对方责任和排除对方主要权利的内容，属合法有效，该案中开发商并不存在违反合同约定或法律禁止性规定的行为，加封外阳台的费用不是必然产生且尚未发生，故对胡某夫妇的上述主张均不予支持，遂依法作出上述判决。

    宣判后，胡某夫妇不服依法提起上诉。

   成都中院审理该案的法官说，该案中的房主只所以无法服诉，首先是该案中的商品房出卖人在售楼大厅展示的沙盘模型，应属于商业广告范畴，原则上是一种要约邀请。沙盘模型要作为合同内容，应当符合《****人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的相关规定，即出卖人**商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋****的确定有重大影响。而该案中，开发商在沙盘模型上不但放置了“此模型仅供参考”的提示牌，而且双方在补充协议中也明确约定沙盘模型仅供参考，胡某夫妇在签订合同时也知道沙盘模型不作为合同内容，因此不能认为沙盘模型对其订立合同有重大影响。此外，住房外是儿童游乐园而不是绿化树景观，通常也不会对房屋****产生重大影响。

   其次是开发商在小区设置儿童游乐设施，并不属于擅自变更规划设计。依照规定，儿童游乐设施属于小区全体业主的生活配套设施，其设置位置是由开发商根据小区具体情况确定，政府建设规划部门无需作出规定，实际上，小区这一项目也已通过政府规划部门的建设工程规划验收。

因此，依照相相关规定，双方签订的合同和补充协议是合法有效的，开发商也不存在违约。

   审案法官还特别提示，当前规模较大且上档次的小区，一般都有儿童游乐等生活配套设施。该案中胡某夫妇也称沙盘上若标注要修儿童游乐设施，**不会购买此房来养老，说明二人购买一层**是想有一个舒适、安静的环境。在实际房屋买卖中，购房者虽在信息掌握中处于不利地位，但要较好地保护自身的合法权益，**应了解、清楚相关情况，并**特殊要求尽可能在合同或补充协议中进行明确规定，比如要求室外必须是绿化树景观等，这样才能较好掌握主动权，开发商当时可能**不会钻空子“依法”欺骗买主，**会诚实地再行推荐其他符合要求的房屋位置，否则其将构成违约依照规定**要进行赔偿、退房等，这样房主也可依法较好保护其合法权益，并顺利地实现其目的、要求。

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